С 1 сентября 2026 года вступает в силу норма, позволяющая применять арест имущества как обеспечительную меру в отношении граждан, которые находятся за пределами страны. Арест сначала будет налагаться на банковские счета; при их недостаточности суд сможет наложить арест на иное имущество, включая квартиры. Ниже — краткое руководство по рискам и практическим шагам для тех, кто хочет переписать или продать недвижимость, находясь за границей.
Кого может коснуться новый закон?
Закон формулирует основания широко: речь идёт о правонарушениях «против интересов государства». Чётких и узких критериев нет, поэтому под действие мер может попасть любой уехавший гражданин, против которого возбудят административное дело. Суд может выносить решения и без присутствия обвиняемого, если тот находится за границей.
При аресте имущества владелец временно не сможет продавать объект, передавать его по наследству или сдавать в аренду (возможны и дополнительные ограничения). Конфискация и изъятие — отдельные процедуры, они не равны аресту как обеспечительной мере.
Основные риски и эффект закона
Помимо непосредственной утраты возможности распоряжаться имуществом, закон создаёт правовую уязвимость: люди за границей могут избегать публичных высказываний и активности, чтобы не привлекать внимание и не стать объектом административных дел.
Варианты передачи недвижимости из‑за границы
Два основных способа распоряжения недвижимостью без личного возвращения в страну — дарение и продажа через доверенное лицо. Оба варианта требуют подготовки документов и чаще всего оформления доверенности у нотариуса (консульства) или у местного нотариуса с последующей легализацией.
Дарение (переписать на родственника или третье лицо)
Дарение — распространённый способ переписать квартиру на близких: родителям, супругам, детям и внукам. При дарении близкому родственнику обычно нет налога ни для дарителя, ни для одаряемого; при дарении постороннему лицу одаряемый платит НДФЛ 13% (для нерезидентов — 30% от дохода).
Даритель не может оформить дарение через доверенность на того же человека, на которого намерен переписать недвижимость: для сделки потребуется третье лицо, которое оформит дарение у нотариуса.
Налоги и расходы при дарении
При оформлении дарения близкому родственнику налоги обычно не взимаются. Если одаряемый не родственник, он обязан уплатить НДФЛ с разницы между кадастровой (или иной учтённой) стоимостью и нулём, по правилам как доход. Дарителю налог не начисляется.
Также оплачиваются нотариальные услуги, государственная пошлина за регистрацию и расходы на оформление и пересылку доверенности. Тарифы нотариусов и региональные сборы варьируются.
Как оформить доверенность из‑за границы
Варианты: оформление в российском консульстве или у местного нотариуса с переводом и при необходимости апостилем. В ряде стран действует упрощённый порядок признания нотариальных актов по минским или гаагским конвенциям; на практике отдельные российские нотариусы могут проверять такие документы тщательнее.
Рекомендуется оформлять доверенность на внутренний российский паспорт владельца недвижимости и по возможности заверять её в консульстве — тогда российские нотариусы легче проверяют подлинность документа.
Продажа квартиры из‑за границы
Для продажи также оформляют доверенность с правом подписывать договор купли‑продажи, подавать документы в Росреестр и взаимодействовать с банками. Можно использовать нотариальные депозиты или банковский аккредитив, чтобы обеспечить безопасность расчётов.
Налоги при продаже
Общий срок владения для освобождения от НДФЛ — 5 лет, в ряде случаев он сокращается до 3 лет (например, если это единственное жильё или недвижимость получена по дарению от близких). Если минимальный срок владения не выдержан, может быть обязанность уплатить налог (для нерезидентов — ставка до 30%).
Приём оплаты и вывод средств
Рекомендуется принимать деньги на собственный российский счёт; если счёта нет — дать доверенность на открытие счёта доверенному лицу. У людей со статусом «иностранного агента» есть ограничения: средства могут поступать на специальный счёт с ограниченным распоряжением.
Если деньги поступили на счёт представителя, налоговая будет считать датой получения дохода день передачи средств представителю, а не момент перевода доверенному лицу собственнику.
Дистанционные подписи и биометрия
В ряде стран можно получить квалифицированную электронную подпись для подписания сделок дистанционно; при этом для удалённой регистрации сделок требуется сдача биометрии — её можно сделать только очно, и без неё ряд удалённых процедур будет недоступен.
Практические советы
- Оцените риск: если вы покинули страну и потенциально можете привлечь внимание властей, подумайте о перераспределении прав собственности заранее.
- Если решаете дарить — отдавайте предпочтение близким родственникам ради налоговой оптимизации и простоты оформления.
- Оформляйте доверенности через консульство или с апостилем/переводом и заранее отправляйте оригиналы в Россию.
- Используйте аккредитивы или нотариальные депозиты для безопасного расчёта при продаже.
- Консультируйтесь с нотариусом и юристом по налогам и международному оформлению, чтобы избежать ошибок и дополнительных рисков.
Наследование и переход прав
Если недвижимость переходит по наследству, основные операции — в том числе продажа — также обычно оформляют через представителя по доверенности. Подготовьте пакет документов заранее и уточните порядок оформления наследственных прав у нотариуса.
Закон об аресте имущества усиливает необходимость планирования и юридической подготовки: соберите документы, оформите нужные доверенности и обсудите с нотариусом и юристом оптимальный путь распоряжения имуществом, если вы находитесь за границей.
