Итоги недели — рынок недвижимости
Краткий обзор ключевых событий: рекордный уровень ипотечной задолженности, ускоренный рост просрочек и планы Центробанка по радикальному ужесточению требований к кредитованию строительной отрасли.
Ключевые показатели
- Задолженность населения по ипотеке достигла 24,1 трлн рублей, увеличившись за год на 10,5%.
- В марте выдано жилищных кредитов на 330 млрд рублей; рыночная ипотека выросла на 18,1% к февралю и почти в четыре раза к марту 2025 года.
- Проблемные ипотечные кредиты — около 0,4 трлн рублей (1,9% портфеля), при этом просроченная задолженность по ипотеке выросла более чем в 1,7 раза за год.
- Доля проблемных потребительских кредитов увеличилась с 10,5% до 13%, их объём достиг примерно 1,7 трлн рублей.
Почему растут просрочки
ЦБ связывает ухудшение качества ипотечного портфеля с «вызреванием» кредитов по массовой льготной ипотеке, выданной в 2023–2024 годах: по мере истечения сроков платежей растут и просрочки.
Ужесточение правил для застройщиков
Банк России планирует с 1 октября 2027 года значительно ужесточить кредитование строительной отрасли. Новые требования затронут не только проектное финансирование, но и любое кредитование девелоперов, в том числе на стадиях инициирования проектов. Регулятор отмечает непрозрачность бизнес‑моделей в строительстве и указывает, что риски могут закладываться ещё на этапе покупки земли и подготовки коммуникаций.
В числе предлагаемых мер — формирование специального резерва по кредитам на строительство жилья, размер которого банки будут определять пропорционально рискам, а также введение рейтинговой системы для застройщиков.
Ключевая ставка и бюджетная логика
24 апреля Центробанк снизил ключевую ставку до 14,5% годовых, но при этом дал более жёсткий сигнал по денежно‑кредитной политике: решение по ставке по‑прежнему зависит от динамики бюджетных расходов и перспектив дефицита.
«В первом квартале расходы бюджета были значительно больше не только сезонной нормы, но и повышенных значений 2025 года. Когда в прошлые периоды мы имели более высокую динамику расходов в начале года, это, как правило, сопровождалось увеличением расходов и дефицита бюджета по году в целом. Мы ждём уточнённых параметров бюджета на текущий год» — глава Центробанка.
Что это означает для рынка
Если государственные расходы останутся высокими, давление на кредитование сохранится, а ключевая ставка может оставаться на повышенных уровнях. Это затруднит восстановление программ господдержки ипотеки и увеличит стоимость заимствований для застройщиков, которые столкнутся с необходимостью более строгих резервов и повышенных требований со стороны банков.
