Верховный суд отменил «схему Долиной» и укрепил защиту добросовестных покупателей

Президиум Верховного суда утвердил обзор судебной практики по спорам об оспаривании сделок с недвижимостью. В документ вошли 20 правовых позиций, сформированных по делу́м 2022–2025 годов; цель обзора — унифицировать подходы судов при рассмотрении споров о праве собственности на жильё.

«Судам следует принимать во внимание добросовестное поведение покупателя, а также наличие у него возможности распознать заблуждение, под влиянием которого действовал продавец».

В обзоре указано, что утверждение продавца о том, что он действовал под влиянием мошенников или в заблуждении, не является безусловным основанием для отмены сделки. При принятии решений суды должны учитывать поведение обеих сторон и обеспечивать равный объём судебной защиты.

Если договор признаётся недействительным, применяется механизм двусторонней реституции: каждая сторона обязана вернуть другой полученное по сделке. Также в обзоре уточнено, что заблуждение продавца относительно мотивов сделки само по себе не является существенным основанием для признания договора недействительным по статье 178 Гражданского кодекса.

Как изменится практика после резонансного дела

Пересмотр практики был вызван громким делом, в котором продавец жилья заявил о телефонном мошенничестве после продажи крупной квартиры. В нижестоящих инстанциях сделку признали недействительной и вернули квартиру прежнему владельцу, но в декабре 2025 года Верховный суд отменил эти решения и оставил право собственности за покупателем.

Теперь суды будут более внимательно сопоставлять факты и учитывать добросовестность приобретателя, чтобы избежать массовых возвратов жилья у лиц, действовавших добросовестно при покупке.