1 июля 2024 года официально завершилась массовая программа льготной ипотеки, действовавшая несколько лет. Изначально она задумывалась как временная мера для поддержки строительной отрасли и повышения доступности новостроек, но в итоге значительно изменила рынок жилья.
Откуда всё началось
В 2020 году власти ввели субсидированные кредиты на покупку новостроек со ставкой около 6,5% — существенно ниже рыночного уровня того времени. Ограничения по суммам и первоначальному взносу корректировались в ходе действия программы, сроки продлевали несколько раз, а объёмы субсидий значительно выросли.
Что пошло не так
Поддержка резко увеличила спрос на новостройки и при ограниченном предложении привела к росту цен. Одновременно регулятор повышал ключевую ставку, что делало программу всё дороже для бюджета: субсидии банкам выросли, а для части заемщиков итоговая ставка оказывалась заметно выше рыночной.
В результате цена квадратного метра в ряде городов выросла на десятки процентов, а срок ипотечного кредита увеличился — многие заемщики теперь будут гасить долг до выхода на пенсию. Доля льготной ипотеки в общем объёме выдач достигла рекордных значений, что сделало рынок в значительной степени зависимым от господдержки.
Кто выиграл и кто проиграл
Основными бенефициарами программы стали девелоперы: высокий спрос позволил им ускорять продажи и увеличивать прибыль. При этом доступность жилья для среднестатистического покупателя снизилась — по одни из оценок медианная покупательная способность сократилась, а доля обеспеченных покупателей выросла.
Возможные сценарии после завершения программы
Эксперты расходятся во мнениях. Одни ожидают заметного падения цен при условии длительного снижения спроса, другие считают, что девелоперы будут удерживать цены, чтобы не ухудшить свои балансы. Для устойчивого снижения спрос должен оставаться низким не менее года, и даже в этом случае снижение может происходить постепенно.
Факторы, которые будут влиять на рынок: уровень ключевой ставки, платежеспособность покупателей, желание застройщиков распродавать остатки и наличие альтернативных программ поддержки.
Что остаётся для покупателей
Сохраняются отдельные льготные программы — например, семейная ипотека и специализированные предложения для отдельных профессий и регионов — но их объёмы и условия отличаются. При высокой ключевой ставке ипотечные платежи заметно вырастают, поэтому многие потенциальные покупатели переключаются на вторичный рынок или ждут более выгодных условий.
Практические рекомендации: оценивать будущую нагрузку по кредиту при новых ставках, рассматривать вторичный рынок и программы скидок от застройщиков, а также сохранять финансовую подушку на случай повышения расходов.
Закрытие массовой льготной ипотеки завершило крупный этап в государственной жилищной политике. Оставшиеся месяцы покажут, перестроится ли рынок быстро или корректировка растянется на годы.
